2026年以来，广州多宗涉宅用地在土地出让中实现了溢价成交，平均溢价率约23.64%，高于过去三年同期。
广东省新阶联副会长、广州市房地产行业学会常务副会长曹志伟指出，本轮溢价是行业调整期基于结构性和稀缺性资源的竞争，房企基于安全边界聚焦核心区域的核心资产，并非对全域市场上涨的亢奋追高。
“只要将土地收益更多投向民生配套与公共服务，完善住房保障体系，同时带动外围区域产业与配套升级，就能充分发挥高溢价的正向作用，为广州建设国际一流宜居宜业城市提供有力支撑。”曹志伟谈道。
“小而美”供地是供需两端双向选择
本轮溢价地块以核心城区“小而美”标的为主，多数总价在15亿元以内、计容建面6万平方米以下，3.5以下中低容积率、配套成熟，是精准匹配改善需求的稀缺产品。
“从市场表现看，这是结构性分化的集中体现。”曹志伟观察到，2026年1—7月广州成交的可售商品住宅用地中，出现高溢价的地块占已成交地块的66.67%，全部集中在主城核心板块，且都是“小而美”地块，如番禺洛浦地块溢价率达55%、容积率2.5、计容建面54739㎡，海珠琶洲地块溢价率超46%、容积率2.5、计容建面22650㎡；而花都、番禺钟村等远郊地块均以底价成交，部分需地方平台兜底，可见外围市场仍处调整期，分化格局十分清晰。
在他看来，这些地块特征是供需两端双向选择的结果，精准匹配了当前市场逻辑与城市发展方向。
从市场偏好看，房企投资逻辑已从“规模扩张”转向“安全优先”：核心城区产业、交通、教育、商业等配套成熟，人口导入稳定，去化确定性强，可规避远郊高库存风险；低容积率地块天然适配高端改善产品（甚至享受型产品）打造，而改善需求是当前广州市场主力，产品溢价空间更高；且地块方正、“小而美”地块总价低、开发周期短、资金占用少，在行业资金偏紧的背景下，能大幅降低房企运营风险，适配稳健型投资策略。
从政府供地思路看，这是广州积极响应中央“控增量、去库存、有供给”要求的直接体现，标志着供地逻辑从“增量扩张”转向“内涵提升”：一方面主动控制供地总量，将优质指标集中投向核心城区，避免低效用地无序出让，提升土地出让效率与财政收益质量；另一方面通过小体量、低容积率供地，引导高品质住宅开发，匹配城市改善型居住需求，同时避免大规模集中开发对核心区配套的冲击，优化城市空间品质。
“国资主导”是房产深度调整的阶段性特征
本轮溢价地块由央国企包揽，包括越秀、保利、国贸等，决策更理性、资金更稳健，无高杠杆激进拿地的特征。其中，民营房企基本缺席。
曹志伟认为，这种“国资主导”的拿地格局，核心是两类企业的资金能力与策略分化：央国企融资渠道通畅、资金成本更低（普遍年息低于3%），具备布局核心城市优质资产的实力，同时承担着稳定市场的责任；多数民营房企仍处于资产负债表修复期，现金流优先用于保交付、降债务，因此呈收缩投资状态。
对土地市场长期发展的影响，需辩证看待：
短期稳市场作用突出：央国企成为拿地主力，并且采取“勾地”方式，有效避免土地大面积流拍，稳定了市场预期，是行业调整期的“压舱石”。
长期需警惕活力不足：单一主体结构会弱化市场竞争的多元性，民企在产品创新、运营效率上的优势难以发挥，可能降低土地市场整体活力。
从行业规律看，国资主导是过渡阶段特征。随着市场修复、民企经营企稳，未来将逐步形成“央国企+优质民企”的多元主体格局，更有利于土地市场长期健康发展。
“缩量提质”策略推动城市发展模式升级
广州上半年在“控增量、优供给”的政策基调下，仅成交10宗涉宅用地。供地“减量”，但核心地块竞争反而更激烈。曹志伟认为，这种“缩量提质”的供地策略，是以主动战略选择为主、同时顺应市场环境的被动调整，二者相辅相成。
主动层面，这是广州城市发展从“外延扩张”转向“内涵式高质量发展”的必然要求。在国土空间规划总量约束下，广州新增建设用地指标有限，必须告别“摊大饼”式卖地模式，走“少而精”路线，把土地指标用在价值最高、最能带动城市发展的区域，提升土地利用效率；
被动层面，过去外围远郊地块供过于求、库存高企，房企拿地意愿低、流拍风险高，继续大规模推地既无法保障土地收益，也会加剧市场供需失衡。收缩外围供地、聚焦核心地块，是顺应市场规律的务实调整。
“对城市发展而言，这是城市发展模式升级的重要抓手。”曹志伟表示，一方面核心地块的高品质开发能直接提升中心城区面貌与居住品质，做强主城功能；另一方面土地出让增值收益可更多投向城市更新、基础设施与公共服务配套，反哺城市全域品质提升，助力广州实现内涵式发展。
土地要素配置带来土地市场三大变化
当前，广州正在推进低效用地再开发。曹志伟认为，低效用地再开发与当前溢价地块频出之间，有显著的内在关联。
一方面，广州城市发展进入存量时代，新增优质宅地供应收紧，城市发展更多依靠低效用地再开发这种存量挖潜模式。中心城区优质净地稀缺，少量优质地块推出，自然引发房企激烈竞争，催生溢价。另一方面，低效用地再开发持续完善片区公共配套、优化城市空间，提升区域整体价值，夯实了地块价值预期，支撑市场认可更高地价。
长远看，低效用地盘活本身是扩大有效土地供给的重要抓手，如果盘活效率持续提升，增加住宅、产业用地有效供应，也能够缓解优质土地供需紧张，平抑过高溢价。
土地要素配置效率提升，会直观体现在土地市场：第一，土地供给模式转变，由依赖新增土地，转变为增量、存量双渠道供给；第二，地价分化更加理性，土地价格和片区配套、规划价值紧密挂钩，实现优质优价；第三，土地供给结构优化，兼顾住宅、产业、公共配套，避免单一依赖商住用地。
对于低效用地再开发，曹志伟提议，可以参考四川省、湖北省、山东省的做法，鼓励城中老旧厂土地权属人按城市规划自主改造或联合成片改造，并按照每年更新的基准地价补缴改变功能的地价差和增容面积的地价。这样一来，既能激发改造主体的积极性，又能减轻政府前期收储的工作和减少财政收储资金的投入及沉淀，政府还可以收取确定收入的土地出让金，加快推进城市更新工作有序开展。
地块增值收益须转化为城市发展红利
溢价地块要服务于“投资于人”与“内涵式发展”，核心是将土地增值收益转化为城市与人的发展红利。
落地“投资于人”，就是将土地收益反哺民生配套。高溢价带来的出让收入，要重点投向教育、医疗、养老、交通等公共服务领域，完善地块周边民生配套，提升居民生活品质与发展机会。广州今年以来出让的多数溢价地块都配建了学校、社区服务中心、公交站场等公建设施，正是将土地增值直接转化为公共服务供给，让居民共享发展成果。
助力内涵式发展，就是以高品质开发带动城市存量升级。高溢价倒逼房企打造高品质住宅产品，提升建筑品质、绿色低碳水平与社区运营能力，实现居住空间提质升级；同时小体量、低容积率的开发模式，能更好融入城市现有空间格局，保护城市风貌，带动周边片区微更新，推动城市从“规模扩张”转向“品质提升”。
曹志伟表示，土地市场升温与城市高质量发展是相辅相成、相互成就的。
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南方+记者 李鹏程 洪钰敏
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